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    小区里的停车位到底是谁的?能不能买卖?

    2019-10-31     来源:息县信息网     浏览:253

    现在,随着私家车的增多,伴随而来的问题就是停车难。为了给爱车安个家,各位车主也是煞费苦心。但是在买车位的时候需要注意什么呢?


    一、小区的车位分几种?

     

    一般情况下,车位分为三类:产权车位、公摊车位、人防车位。

     

    产权车位主要是指开发商自建的地下车库,且开发商单独取得车库产权。在这种情况下,开发商可以委托物业公司租售车位。

     

    公摊车位是车位面积已经列入公摊面积被分摊。根据《物权法》第七十四条第三款规定,占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

     

    人防车位是人防工程的规划车位。按照《物权法》和《人民防空法》立法中“谁投资、谁受益”的原则,在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用,并可按约定收取一定的费用。开发商只拥有使用权,不拥有产权,只能出租,但租期不得超过20年。

     

    二、车位能不能进行买卖?

     

    能,但是分情况。

     

    1.产权车位:有产权的车位有“车位本儿”,可以跟房屋一起进行买卖交易。

     

    2.使用权车位:只有使用权的车位没有“车位本儿”,不能买卖,只能进行使用权的变更。车位使用权变更一般是在物业交割时进行,涉及车位租赁合同签署或转交(租赁不超过20年),合同到期后可以办理更名,部分小区可直接续费使用。

     

    三、哪些车位不能进行买卖?

     

    1.小区的公共空地

     

    《物权法》七十四条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附带或者出租等方式约定。如果开发商所售的地上车位属于规划范围内用于停放车辆的区域,且开发商与业主在《商品房买卖合同》内对此明示该面积未计入公摊且属于开发商所有,那么,开发商完全有权售卖该地上车位。如果当初修建小区并未规划,后期划分的停车位是无权出售的,属于小区所有业主所有。

     

    2.无约定的地下车位

     

    在房屋买卖合同中,开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让,不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明,地下车位也应当归业主按份共有,其收益也应归业主。

     

    这部分收益可以由小区业委会委托物业公司收取,收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

     

    3.已被公摊的地下车位

     

    《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定:“未依法登记领取权属证书的不得转让。”因此若不能办理产权,车位买卖合同是不受法律保护的,业主买到手的只是一张白纸。

     

    这类的地下车位办不了产权证,属全体小区业主所有,严格地说属于小区的配套设施,可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用,出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

     

    4.人防工程禁止开发商销售

     

    根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主,所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

     

    四、购买车位注意事项

     

    1.购买无产权车位风险大

     

    业主高价与开发商签订的“车位买卖合同”,不办理或者无法办理车位的产权证的,一般情况下只能视为长期租赁协议,一旦发生自然灾害等状况时,车位就不再属于业主了。其次,一旦遇到小区拆迁等问题,没有产权登记的车位是拿不到拆迁补偿款的。尽管开发商宣称业主购买停车位之后可以自由转让使用权,价格自定,物业还可以免费办理变更登记,但是没有权利转移凭证的停车位交易,始终存在风险。

     

    2.销售使用权超过20年属于欺诈

     

    根据《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”消费者租赁车位,即所谓的销售使用权,最长期限也只有20年,20年后是不受法律保护的。

     

    凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的,都是欺诈行为,消费者可请求双倍赔偿。

     

    来源:《物权法》、《人民防空法》、《合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、链家网综合整理

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